土地について確認したほうが良いポイント

こんにちは、太陽ハウジングです。

 

家づくりで、重要な土地探し。

「なかなか良い土地が見つからない」という方も多いのではないでしょうか。そこで、今回は土地について確認したほうが良いポイントをご紹介します。

 

土地は購入時の価格にも注意が必要です。実は購入後、予定していた金額よりも上がってしまったというトラブルも実際に起きています。

 

なぜ、予定していた金額より上がるというトラブルが起きてしまうのか？

結論から言うと、大半が住宅会社の担当者の知識不足が原因でしょう。

 

住宅会社に依頼すると、誰が担当者になるかは完全にランダムです。

もし仮に知識不足の担当者になってしまった場合でも、自分の身は自分で守れるように、お客さま自身が「知っておくこと」は大切です。

 

そのためにも土地について金額の増額がありそうなポイントをご紹介します。

これから土地を購入しようと思っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

■土地の金額が増額になる３つのポイント

金額の増額があるポイントは大きく分けて３つです。

 

１.ライフライン

２.高低差

３.撤去物

 

他にも、いくつかありますが、お客さまに確認していただくのはこの３つで充分です。

（その他のポイントも気になる！という方は、個別でお答えしますので、お気軽にお問い合わせください。）

 

 

１.ライフライン

まず、ライフラインについてですが、チェックポイントが５つあります。

 

・公営水道の引き込みの有無

・下水道or浄化槽

・側溝の場所

・都市ガスorプロパンガス

・電柱の有無

 

では、それぞれを説明します。

 

・公営水道の引込の有無について

これは敷地内にメーターボックスがあるかどうかの確認です。敷地内にメーターボックスがあれば、そのまま利用することができるので費用を抑えられます。

 

もしメーターボックスが無ければ新規で水道の引込が必要になります。ちなみに、引込が必要な場合、口径分担金など合わせて60～80万くらいの費用がかかります。（この金額が土地代に加算されます。）

 

また、水道管の口径の問題もあります。具体的には13ｍｍと20ｍｍの問題です。

（この説明をすると長くなるので、改めて別のコラム記事「水道管の口径13ｍｍと20ｍｍのメリット・デメリット」でご紹介させていただきます。）

 

土地を購入する前に、その土地にメーターボックスがあるか確認しましょう。

メーターボックスが無い場合は新規で引込が必要になるので、「水道管の本管がどこにあるか」「引込費用はどのくらいかかるのか」は、必ず確認しておきましょう。

 

・下水道or浄化槽について

その土地が下水道か、浄化槽かを簡単に見分ける方法として、周辺にマンホールがあれば下水道エリア、マンホールが見当たらない側溝に多くコケや藻が生えているとなれば浄化槽になります。

 

まずは、マンホールの有無で下水道、浄化槽を見分けてみましょう。

 

（側溝？）と思われるかもしれませんが、これが結構重要です。

下水道エリアの場合、汚水と生活雑排水は下水管へ放流し、雨水は側溝or下水管に放流する場合がほとんどです。

 

浄化槽エリアの場合、汚水、生活雑排水は浄化槽を経由して側溝、雨水も側溝に流れます。

浄化槽内で濾過されバクテリアで分解されてはいますが、雨水と違って多少の栄養分がある水が側溝へ流されるわけですから、コケや藻が側溝に生えてしまい、多少のニオイも発生してしまいます。夏場は側溝付近にやぶ蚊が集まっているかもしれません。

 

なので、マンホールの有無だけでなく、その土地の周辺を見てみると、浄化槽エリアだとすぐに分かると思います。

 

また、浄化槽の設置費用は案外高額です。

建物面積により異なりますが、だいたい50～70万ほど費用がかかります。

 

さらに、維持費として保守点検・法定検査・清掃・ブロアの電気代を合わせると年間6～8万ほど掛かります。

 

結構な金額がかかるため、自治体によっては「浄化槽設置の補助金」が出るところもあります。補助金が受けられるかは、愛知県浄化槽協会のホームページで確認することができます。

 

愛知県浄化槽協会ホームページ（補助金制度）

http://www.aijohkyo.org/system

 

ただ、補助金は確約されるわけではないので、出費を抑えたいと思っている方、浄化槽の維持費にお金を掛けたくない方は、なるべく下水道エリアで土地を購入するようにしましょう。

 

ちなみに、浄化槽エリアは、周辺相場より安くなっていることもあります。総額を抑えたい方は狙ってみるのも良いかもしれません。

 

・側溝の場所

側溝とは道路の雨水や住宅の排水などの放流先として設置されています。

Ｕ字溝やＵ字側溝と呼ばれる場合もあります。

 

ここでのポイントは「敷地側に沿って側溝があるかないか」です。

 

なぜ敷地側に側溝があるかないかを確認するのかというと、道路の反対側や真ん中付近に側溝がある場合は、道路を掘削しなければならないからです。

 

アスファルト舗装の道路を掘削から復旧まで行わないといけないので、約30～60万の工事費用が追加で掛かります。

 

（私も以前に側溝が敷地から離れた場所にある建築現場がありましたが、その時も道路の掘削と復旧を行い雨水管接続工事として50万円かかりました。）

 

このあたりは担当者レベルで見落としがちなポイントだと思いますので、ご注意ください。

 

 

・都市ガスorプロパンガス

都市ガスとプロパンガスのどちらが良いかは、ガスの比重、ガス導管とボンベ、災害時の復旧など、お互いにメリットとデメリットがありますが、今回は費用のお話をします。

 

「プロパンガスは高い」というイメージをお持ちの方や、実際に賃貸に住んでいて「ガス料金が高い」と感じている方も多いと思います。

 

実はプロパンガスの費用が高くなることには理由があります。

 

プロパンガスはアパートなどの賃貸住宅を建築する際に良く使われているのですが、その理由は大家さんにもプロパンガス会社にもメリットがあるからです。

 

具体的には、プロパンガス会社がアパートを建築する大家さんに給湯器などをサービスする代わりに、そこに住む人から利益を取り戻すという仕組みです。

 

一般的にプロパンガスはランニングコストが高いと思われがちですが、実は目に見えない費用がかさ増しされているので高くなっているようです。

 

プロパンガス会社を業者任せにすると、割増料金や契約年数が決められている可能性があります。

 

このような仕組みが存在することを理解していれば、疑うこともできますし、知らない間に損をしているなんてことも回避できます。地域の特性によって異なるので断言はできませんが、慎重に判断してガスを設置するようにしましょう。

 

・電柱の有無

電柱についても「どこに設置されているか」を確認しましょう。

電柱は当たり前に存在していて、電気は当たり前のように引けると思っている方が多いので、案外見落としがちです。

 

土地によっては電柱が近くにない可能性もあります。敷地の近くに電柱がない場合、中継ポールを設置しないと電気を引けないことがあります。この中継ポールは、大体20～40万くらいの費用がかかります。

 

また、敷地付近に電柱新設をしなければならないケースもあります。

ほとんどの場合、電力会社負担で建柱工事を行ってくれますが、新設の電柱に限って結構立派な電柱が建柱されることが良くあります。

災害等に耐えられるようにと、太陽光発電を設置する家が多くなってきているため、将来的に変圧器に取り付けられるようにしておくためです。

 

宅内に電気を引くために電柱を建柱することは仕方のないことかもしれませんが、それにより外観の見え方が変わったり、室内からの眺望や借景に影響するかもしれません。電柱のせいで駐車がしにくくなるなんてことも起こり得ます。

 

購入を検討している土地の近くに電柱があるかないかは確認しておきましょう。

 

以上がライフラインの注意事項と確認事項になります。

「公営水道の引込が必要かどうか」「下水道か浄化槽なのか」「側溝があるか」「都市ガスかプロパンガスか」「電柱がどこにあるのか」この５つは覚えておくと安心です。

 

 

 

２.高低差

ここのポイントは「道路よりも敷地が高いか低いか」ということです。

 

まず道路より敷地が低い場合は、雨水が自宅の敷地に流れ込んでしまいます。

最近ではゲリラ豪雨も頻発しているので、真っ先にダメージを受けてしまいます。

 

他にも排水等の理由がありますので、敷地は道路よりも高くしておくことが理想です。

ただ、道路より敷地を高くするためには、ダンプカーを何台も使って土を搬入するような工事をする必要があります。

 

土の費用はもちろん人件費や運送費がかかるため、費用はめちゃくちゃ高くなってしまいます。

 

浸水被害の対策など大きな費用が発生するケースがありますので、道路より敷地が低いかどうかを確認しておくことは重要です。

 

次に、道路より敷地が高い場合は、擁壁と呼ばれるコンクリートの壁が必要になる場合があります。この擁壁は高さや長さによって異なりますが、土地と道路の高低差によって数百万のお金がかかるケースもあります。

 

そういった工事が必要かどうかを見極める必要がありますので、高低差のある土地には注意しましょう。

 

３.撤去物

撤去物については２つのポイントがあります。

「樹木」と「縁石」です。それぞれ説明していきます。

 

 

・樹木がないかどうか

もともと建っていた建物を解体して更地で渡すことを条件に販売している土地、すでに建物が解体されて更地になっている土地に、樹木が残っているのはよくある話です。

 

建物の解体業者は家の解体はしますが、庭の樹木まで行ってくれていない場合があります。

樹木だけ切ってそのまま放置されていたり、土地情報にある「更地」という表記がありながら切株が残っていることもあります。

 

家を建てる際には樹木が邪魔になってしまうので、工事が始まる前に撤去しなければなりません。樹木の伐根は1本10万くらいの費用がかかります。

 

トラブルにならないためにも土地を購入するときは、自分の目で確認するようにしましょう。

 

 

・縁石があるかどうか

縁石とは、車道と歩道の境界として敷かれているコンクリートのブロックです。

土地に縁石が設置されている場合、その土地の車の出し入れができないため縁石を撤去する必要があります。

 

そもそも縁石があるということは車が歩行者に接触することを防ぐことを目的で設置されているため、車の通りが多い道路になります。

 

そのため撤去するにも、敷地の間口すべてを撤去することができませんので、車の出し入れがしにくいということもあります。

 

また、縁石のみではなく歩道が車道より１段高くなっているケースがほとんどです。

縁石がある土地を購入する場合は、事前にどのくらいまで撤去できて、費用はいくらかかるのか把握しておきましょう。

 

参考までに、縁石のみの撤去であれば10万くらい、1mくらいの歩道の縁石撤去と車の乗入工事で60～80万ほどかかります。

 

今回は、土地について確認したほうが良いポイントについてお伝えしてきました。

ご紹介したもの以外にもまだまだ確認するべきこと、気を付けるポイントはたくさんあります。

 

マイホーム購入を検討している方で土地から探すという方は、是非ともお気軽に相談ください。