【土地購入の落とし穴】買付から契約・住宅ローンで失敗しない正しい進め方とは？

「この土地、今すぐ買いたい！」
長い時間をかけて土地探しをしてきて、ようやく理想に近い土地を見つけたとき、そんな気持ちになるのは当然のことです。

ただ、土地購入には思いがけない落とし穴が潜んでいます。

実際にあった失敗例をご紹介します。

【ケース1：準備不足で手付金を失ったAさん】 

買付を出したあとに建築会社選びを始めたため、住宅ローンの本審査に必要な建物のプランや見積もりの準備が間に合わず、資金計画が不十分なまま土地の契約を進めてしまったAさん。結果として、希望する金額の住宅ローンが通らず、予算オーバーで契約を断念。さらに、ローン特約の期限も過ぎていたため、契約時に支払った手付金を失うことになってしまいました。（契約内容によっては土地価格の2割にあたる違約金を請求されたというケースも）

【ケース2：「安い土地」に飛びついて予算オーバーしたBさん】

土地の価格が相場より安かったため即決。しかし後から土地の高低差で造成工事に思いのほか費用がかかることが判明し、結果として家づくり全体の予算を大幅にオーバーしてしまった。

どちらも「もっと早く知っていれば避けられたはずの落とし穴」です。

家を建てたいと考えるとき、多くの方がまず「いい土地を見つけること」に意識を集中させます。しかし、土地を買うという行為は、ただ物件情報を見て「ここにしようかな」と決めるだけでは済みません。

実は、「買いたい」と意思表示した瞬間から、自分たちが思っている以上に多くの準備や判断が求められ、物事は驚くほどのスピードで進んでいきます。

今回のコラムでは、土地購入の最初の一歩となる「買付」から契約、住宅ローンに関するスケジュール、そして見落としやすい費用や注意点までを、実際の流れに沿って説明します。

土地探しと家づくりを、焦らず・後悔せず・安心して進めるためのヒントとして、ぜひ最後までご覧ください。

■「買付証明書」とは何か？ そしてその重み

土地を購入する際に最初に行うのが、「買付証明書（購入申込書）」の提出です。
これは、売主に対し「この土地を購入したい」という明確な意思を伝えるための書類で、不動産会社を通じて提出します。

「買付」は、「仮押さえ」や「申し込み」といったやわらかい表現で説明されることもあります。そのため、「まだ契約前だし、あとでキャンセルしても大丈夫だろう」──と軽く捉えてしまう方も少なくありません。

確かに、買付の提出自体には法的拘束力がなく、キャンセルしてもペナルティは発生しません。ただし、買付を出した後に一方的に取り下げた場合、売主や仲介業者に与える印象は決して良くありません。

売主側からすれば、「この人に売るつもりで他の購入希望者を断ったのに…」という状況になるため、信頼を損なう可能性が高く、一度断ったあとに再び同じ物件を購入するのは難しくなることもあります。

そのため、「キャンセルできるから大丈夫」といった安易な気持ちで買付を出すのではなく、周辺環境・インフラ・高低差・用途地域・災害リスクなど、できる限りの調査を行い、納得できる土地だと判断してから提出することがとても重要です。

「とりあえずキープしておこうかな」という軽い感覚で出してしまうと、後から大きなリスクを背負うことになります。

というのも、この書類が提出された時点で、不動産会社は売主に対して購入希望の意思を伝え、価格や契約条件の交渉に入ります。

いわば、買付証明は契約への準備が本格的に動き出す「スタートの合図」と考える必要があります。

不動産会社はこの書類を受け取り次第、売主に対して買主の意思を伝え、価格や条件の調整に入ります。そのため、買付を出すという行為は、単なる「興味がある」という段階を超えた、実質的な契約準備の第一歩となることを覚えておいてください。

■買付からすぐに始まる契約準備と「手付金」の負担

買付証明書を提出すると、その直後から契約に向けた具体的な動きが始まり、通常、買付を出してから1週間から10日以内に正式な売買契約を結ぶ流れになります。

この売買契約では、土地の売主と買主が書面で合意を交わし、同時に「手付金」の支払いが必要となります。この手付金は、土地価格の10％程度が一般的な慣例です。

例えば、2,000万円の土地であれば200万円、2,500万円の土地であれば250万円といった、非常に大きな金額を現金で用意しなければなりません。

ここで誤解してはいけないのが、この手付金は「仮押さえの費用」ではないという点です。これは、契約を確実に成立させるための本格的な支払いであり、「この土地を確実に買います」という約束を金銭で裏付ける意味合いがあります。

そしてもうひとつ重要なのが、契約後に買主の都合でキャンセルした場合、この手付金は原則として返金されないということです。

「やっぱり家づくりの予算が合わなそう」「別の土地が気になってきた」など、買主側の事情で契約を白紙に戻した場合、支払った手付金は没収されてしまいます。

つまり、買付を出した段階から、売買契約、手付金の支払い、住宅ローン審査へと、短期間のうちに一気に進むことになり、ここから先は簡単に引き返せないステージに突入するということです。

このことをしっかり理解しておくことで、「勢いで進めてしまった…」という後悔を防ぐことができます。

では、ここで注文住宅を建築における土地の売買で実際にあった事例をご紹介します。

【ケース３：両親の反対で土地契約を白紙に…しかし事態は思わぬ方向に】

注文住宅を考えていたＣさん夫婦は、Instagramで見つけた住宅会社Xの広告がきっかけで、イベントに参加しました。そのイベントで出会ったのが、話しやすく親身になってくれた住宅会社Xの担当者Ｇさん。

Ｇさんから紹介された土地は、Ｃさん夫婦が希望するエリア内で、予算にも収まっている理想的な土地でした。ただし、X社の所有物件ではなく、別の売主が持っている土地のため「仲介手数料が発生する」との説明がありました。

Aさん夫婦はその土地を何度も見に行き、「変な土地ではなさそう」と納得。
その後、住宅会社Xと間取りのプランニングや資金計画を進めた結果、予算にも要望にも収まりそうだったことから土地の購入を決断し、X社と建築請負契約もあわせて締結しました。

契約当日は、住宅会社Xの担当者Ｇ、仲介業者Y、売主Zも立ち会いのもと、土地の売買契約が無事に完了。

1週間後、Ｃさん夫婦が土地購入の報告を実家のご両親にしたところ、予想とは違う反応が返ってきました。「ようやく家を建てて一人前になったな、資金援助をしてあげよう」と褒められるかと思いきや、まさかの大反対。

「大きな買い物なのに、なんで勝手に決めるんだ！」

「そもそも、家を建てるなら実家近くにしてくれって前から言ってただろう」

「住宅会社と契約済みって…ちゃんと比較検討したのか？一社だけで決めたの？騙されてないか？」

両親からの思わぬ反対に心が揺れたＣさん夫婦は、泣く泣く土地の契約解除を決意。「今回は勉強代だ」と、手付金の放棄を覚悟の上で住宅会社XのCさんにその旨を伝え、手続きを依頼しました。

しかしその後、Ｇさんからの連絡はパタリと途絶え、2週間が経過。

そこへ仲介業者Yから連絡がありました。

「ローン特約の期限が過ぎていますが、住宅ローンの進捗状況はどうなっていますか？」

驚いたＣさん夫婦が事情を説明すると、仲介業者Yは「そのような話は一切聞いていません」と困惑。さらに、「ローン特約の期限も過ぎ、売主Zはすでに測量まで完了しているため、手付金の放棄では済まず、違約金として土地価格の20％を支払っていただきます」との連絡が…。

このようなケースはどうなると思いますか？

土地契約に住宅会社の担当者が深く関わっていたとしても、契約書にその住宅会社の名前が記載されていなければ、法的な責任を問うのは難しい場合があります。

たとえ「契約解除の連絡は任せてください」と言われていたとしても、それが売主や仲介業者に伝わっていなければ、ローン特約の期限を過ぎて違約金が発生してしまうことも。

トラブルを避けるためには、土地の契約に関わるやり取りは必ず仲介業者を通し、自分でも進捗を確認することが大切です。住宅会社の担当者が間に入っていても、「自分が買主である」という意識を持って、慎重に進めましょう。

■土地を自分のものにする「土地決済」までの流れ

売買契約を正式に結んでから、およそ1ヵ月半から2ヵ月後に、「決済」と呼ばれる大きな節目の日を迎えることになります。

この「決済日」には、土地代金の残り90％を支払い、同時に所有権移転登記の手続きを行い、はじめてその土地が買主の名義になります。

このとき支払うのは、契約時に支払った手付金を差し引いた残額です。例えば、2,500万円の土地であれば、手付金として支払った250万円を除いた2,250万円を決済日に支払うことになります。

多くの方がこの残金の支払いに住宅ローンを利用します。そのため、決済までの1〜2ヵ月の間に、建物の計画や見積もりを整え、金融機関に住宅ローンの本申込を行い、審査を通過しておく必要があります。

この期間は一見すると「ゆっくり家づくりを考えられる時間」のように見えますが、実際には建物の間取りや仕様をある程度固め、建築会社から見積もりを取得し、金融機関へ住宅ローンの本申込を行い、審査を通過しておくなど、多くの準備が必要となる慌ただしい期間になります。

そしてこの時期に、多くの方が直面する家づくり最大の落とし穴があります。

それが「住宅ローンは土地だけでは借りられない」という事実です。

■「土地だけのローン」は組めない？住宅ローン審査のリアル

「まずは土地だけ先に買って、家づくりはあとからゆっくり考えたい」

そんなふうに思う方は少なくありません。しかし、この進め方は住宅ローンの仕組みと大きく矛盾しているため、現実的には非常に難しい方法なのです。

というのも、住宅ローンというのは、土地と建物をセットにした「住宅取得計画」に対して融資を行う仕組みになっているおり、土地だけに対してローンを組むことは原則としてできず、建物の計画がなければ、そもそも審査の土俵にも上がれません。

金融機関では、土地の契約書があるだけでは審査を進めることができず、次のような情報の提出を求められます。

・どこの建築会社で建てるのか
・どのような家を建てるのか（平面図）
・建築費はいくらか
・工期や契約日などのスケジュール

つまり、土地の契約を結ぶ前後のタイミングで、建築会社を決定し、ある程度精度の高い図面や見積もりを取得しておかなければならないというわけです。

ここで慌てて住宅会社を探し始めてしまうと、スケジュール的にも心理的にも余裕がなくなり、本当に納得できる家づくりができないままローンの申込期限に追われてしまうケースが少なくありません。

■なぜ「見積もり」はそんなに大変なのか

「坪単価はいくら？」「総額でどれくらい？」といった質問をすることはよくありますが、それだけで家の価格を正確に知ることはできません。

というのも、土地の形状や道路との関係（方位）によって建物の配置が変わり、配置が変われば間取りも当然変わってきます。間取りが変わるということは、建物の面積や窓の数、外壁の面積、屋根の形状までもが変化し、それによって建築コストも上下します。

さらに、床材を無垢にするのか、複合フローリングにするのか。キッチンや浴室などの水まわりの仕様、内装の仕上げ、照明計画、断熱性能など、素材によって金額は大きく異なります。つまり、建物の見積もりというのは「ひとつひとつの選択の積み重ね」で成り立っているのです。

住宅ローンの審査においては、必ずしも図面が完成している必要はありません。

最近では、簡易なCAD間取りやラフな概算見積もりでも、建築会社と契約予定であることが明確であれば、審査に進むことが可能です。

また、まだ設備仕様や間取りが固まっていない段階では、打合せが進むにつれ価格が上がる可能性も考慮し、多めの金額で申し込んでおくというケースも少なくありません。

とはいえ、建物の予算感を把握するためには、最低限のプランや見積もりを建築会社から出してもらう必要があります。しかも、ローン審査に必要な情報がそろうまでに、建築会社との打ち合わせや資料の準備にはそれなりの時間がかかります。

複数社を比較したいと考えるなら、なおさら時間に余裕はありません。共働きのご夫婦や、子育て中の家庭にとっては、土地の買付から1ヵ月という期間で建築会社の選定・打ち合わせ・見積もり取得までをすべて済ませるのは、かなりタイトなスケジュールだといえるでしょう。

■住宅ローン事前審査の豆知識

土地や建物の購入を考えるとき、不動産会社やハウスメーカーの営業担当者から「まずは事前審査をしてみましょう」「仮審査から始めましょう」と提案されることがあります。

この「事前審査」や「仮審査」と呼ばれるものは、本申込の前に行う簡易的な審査です。
年収、勤務先、勤続年数、返済比率などをもとに、「どれくらいの住宅ローンを借りられそうか」を金融機関が事前に判断してくれます。

・なぜ事前審査が必要？

「まず土地だけ買って、あとからゆっくり建築会社を探したい」という人もいますが、住宅ローンは土地と建物をセットで借りるのが基本です。

つまり、土地だけ買っても、建物の計画が固まっていなければローンの審査は通らないのです。このため、建物の間取り、価格や仕様、建築会社が決まる前でも、「自分たちがどのくらい借りられるか」の目安を知るために、事前審査を早めに済ませておくことはとても重要です。

予算の目途が立たないまま話を進めてしまうと、あとになって「ローンが通らなかった」という事態にもなりかねません。せっかくの理想の土地や家を逃す原因にもなります。

実際、来場特典などを適用する条件として事前審査を求める住宅会社もあり、「とりあえず事前審査だけ受けたことがある」という方も少なくありません。

・事前審査に落ちたら履歴は残る？

ここで気になるのが「複数の銀行で仮審査を受けると、その履歴が残ってしまい、次の審査に悪影響が出るのでは？」という点です。

結論から言うと、仮審査の履歴は信用情報機関に6ヶ月間保存されます。

登録される情報は以下の２つです
・本人確認情報（氏名・住所など）
・申込情報（申込先の金融機関名・申込日・契約予定金額など）

これらの情報は、本人または金融機関しか閲覧できません。また、履歴には「審査に通った／通らなかった」の結果は記載されません。

・気をつけたいのは「申し込みの回数」

とはいえ、短期間に何件も仮審査を出すと注意が必要です。

例えば、A銀行に申し込んだあとにB銀行、C銀行…と立て続けに審査を出すと、後に審査を行う金融機関はそれまでの申し込み履歴を見ることができます。

その際、内容にかかわらず「この人は他の銀行で通らなかったから、うちに申し込んだのでは？」と誤解されるリスクもゼロではありません。

そのため、仮審査を受ける際は、多くても3社程度に留めておくのが安心です。

住宅ローンの事前審査は、「本当に家を買えるのか？」を知るための大切な第一歩です。
土地や建物の検討を始めたばかりの段階でも、安心して前に進むための判断材料として、早めに活用するのはとても有効です。

ただし、複数の住宅会社や銀行で、何度も事前審査を出すのはおすすめできません。仮審査の履歴は信用情報として6ヵ月間残るため、短期間に多数の申し込みがあると「他社で否決されたのでは？」という誤解を招く恐れがあります。

「とりあえず全部出しておこう」は避けて、信頼できる担当者や専門家に相談しながら、必要なタイミングと回数に絞って申し込むのが賢い方法です。

何事も、「やりすぎ注意」が基本です。

■「ローン特約」がなければ手付金が返ってこない

「もし住宅ローンの審査が通らなかったらどうしよう…？」
そんな不安をカバーしてくれるのが、「ローン特約」という仕組みです。

これは契約書に記載される条項で、一定期間内に住宅ローンの本審査に通らなかった場合、契約を白紙に戻し、手付金も全額返金されるという内容です。

この特約があることで、ローン審査に万が一落ちてしまった場合も、経済的損失を回避できます。

ただし、注意すべきポイントが2つあります。

1．ローン特約の有無

・「ローン特約」の記載があるか
・特約の適用条件は明確か

すべての契約にこの特約が自動的についているわけではありません。
なかには、説明もなくローン特約を設定しないまま契約を進める仲介業者も存在します。

2． ローン特約の期限

・「契約日から○○日以内」の期限設定
・期限を過ぎると特約は無効

多くの場合「契約日から〇〇日以内」などと期間が定められており、その期限を過ぎてから「審査が通らなかった」と申し出ても、特約が適用されず手付金が返ってこないばかりか違約金を請求される恐れがあります。

つまり、契約書には「ローン特約が記載されているかどうか」はもちろん、「その期限がいつまでか」もあわせて確認しておくことがとても大切です。

■「安い土地」には理由がある。相場より安いのは「お得」ではなく「要注意」のサイン

せっかく土地を買うなら、できるだけ安く買いたい。そう思うのは当然のことです。しかし、不動産、とくに土地の価格には「絶対的な相場」があるというのが原則です。

同じエリア・同じ条件であれば、坪単価の相場はある程度一定です。そのため「50坪でこの価格？かなり安い！掘り出し物かも！」と感じた場合には、必ず「何か理由がある」と疑ってみる必要があります。理由もなく安い土地というのは、基本的に存在しません。

もちろん中には、売主さんの事情で急いで売りたいということから相場より安く出しているケースもあります。

例えば、相続によって土地を取得したものの、相続税の支払い期限が迫っていて、期限内に現金化できないと延滞税や重加算税が課されるリスクがあるような場合です。

こうした背景があると、売主さんが早めの売却を希望し、価格を下げているケースは実際にあります。ですが、こうしたケースはそれほど多くありません。

不動産の業界では、「安い土地には安いなりの理由がある」のが原則です。

例えば・・・

・道路との高低差が大きく、高基礎や擁壁工事、土留めなどの費用が追加で発生する
・接道条件が悪く、「セットバック」が必要な土地
・日当たりや風通しが極端に悪く、周囲が囲まれている
・嫌悪施設（墓地・変電所・ごみ処理場等）が近い  
・心理的瑕疵（かし）と呼ばれる、過去の事故や孤独死、火災などの履歴がある

これは不動産情報に書いてあることもありますが、「確認事項」や「告知事項」と表記されるだけで、細かく説明がない場合がほとんどです。

これらは建築費や将来の売却に大きく影響するような要因が潜んでいることが少なくありません。だからこそ、「安い土地を見つけた」と感じたときこそ、まずは、なぜこの価格なのかを売主や仲介業者にしっかり確認することが大切です。

理由を尋ねたときに、「相続で急いでいらっしゃる」といった説明があり、納得できるものであれば前向きに検討する価値はありますが、明確な理由がわからない、もしくは曖昧にされる場合には、注意が必要です。

土地価格が300万円安くても、造成工事に500万円かかるようでは、本末転倒です。むしろ、事前にそのリスクを把握し、「総額で妥当かどうか」を判断することが大切です。

気になる土地があったら、住宅会社に相談して、建築面でのリスクを見てもらうのも良いでしょう。

■インフラや周辺環境、見落としがちな費用にも注意

土地を選ぶ際には、水道・電気などのインフラが整っているかどうかも、非常に重要なチェックポイントです。

例えば、「水道あり」と書かれていても、すでに敷地内まで引き込まれているとは限りません。実際には、前面道路に水道本管があるだけで、そこから宅地内に引き込む工事が別途必要になるケースも少なくありません。本管が道路の反対側にある場合は、道路の掘削工事が必要となり、数十万円〜100万円近い費用がかかることもあります。

さらに、掘削後の復旧工事にかかる費用は、その道路の種別によって大きく異なります。
市道や町道よりも、県道・国道などの管理道路では復旧義務が厳しく、費用が高額になる傾向があるため注意が必要です。

また、都市部や住宅地でも、意外に見落とされやすいのが周辺の地形や水の流れです。小さな農業用水路が敷地の近くを通っていたり、擁壁が古くなっていたりと、ハザードマップには載っていないリスクが後から見つかることもあります。

見た目では分からない部分に、思わぬ追加費用や工事の手間がかかる可能性があるため、現地の確認だけでなく、事前にインフラ状況や周辺環境の調査も行うようにしましょう。

【まとめ】土地探しと家づくりは「同時進行」で考えるべき

土地探しは家づくりの第一歩ですが、「とりあえず土地を押さえてから、ゆっくり家のことを考えよう」といった進め方には、思いのほか大きなリスクが潜んでいます。

本当に大切なのは、土地の買付を出す前に、できる限り早い段階で建築会社や家のイメージ、そして資金計画までしっかりと整えておくことです。見積もりを取れる体制を準備したり、契約条件をきちんと確認することも含めて、土地と家は切り離さず、常にセットで考えることが、後悔しない家づくりへの近道になります。

太陽ハウジングでは、土地探し・建築プランのご提案・資金計画の立案・住宅ローンのご相談まで、すべてをワンストップでサポートしています。

「何から始めればいいかわからない…」という方も、家づくりの最初の一歩、不安な土地選びを安心に変えるお手伝いをいたします。